Koca & Ersöz Hukuk Bürosu / Anwaltskanzlei

Yurtdışı Yerleşikler için Türkiye’de Taşınmaz Alımı

Bir gayrimenkul edinmek, çoğu zaman duygular, hayaller ve sevilen bir yere dair güzel anılarla ilişkilendirilir. Ancak, gayrimenkulün kendisi, konumu ve hukuki statüsü ile ilgili heyecanın yanı sıra, beklenmedik sürprizlerden kaçınmak için ilgili maliyetleri dikkatlice göz önünde bulundurmak gerekir. Bu maliyetler, tapu masraflarından miras durumunda ödenmesi gerekebilecek vergilere kadar uzanır.

Aşağıda, Türkiye’de gayrimenkul edinimi, kullanımı, satışı, bağışı veya miras yoluyla intikali söz konusu olduğunda dikkate alınması gereken maliyetlerin ve yasal yükümlülüklerin ayrıntılı bir listesini bulabilirsiniz.

Hangi maliyetler bir gayrimenkul ediniminde ortaya çıkar?

Tapu Harçları

Satış işlemi doğrudan Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılır. Alıcı ve satıcı genellikle satış bedelinin %2’sini ayrı ayrı öder. Ancak bu maliyet dağılımı, karşılıklı mutabakatla farklı şekilde de yapılabilir. Taraflardan biri tüm ücreti üstlense bile, tapu sicil müdürlüğünde genellikle alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olarak kayıt altına alınır.

Ekspertiz Raporu

Temmuz 2024’ten itibaren yabancı alıcılar için resmi ekspertiz raporu zorunluluğu kaldırılmıştır. Ancak, gayrimenkulün gerçek değerini ve durumunu belirlemek için gönüllü olarak ekspertiz raporu almak mümkündür. Maliyeti ortalama 600 EUR düzeyindedir ve alım sürecinde ek güvence sağlar.

Emlak Komisyonu

Alıcı ve satıcı için geçerli standart oran, satış bedelinin %2’si + %18 KDV şeklindedir. Ancak bu oran pazarlıkla değiştirilebilir.

KDV (Katma Değer Vergisi)

Yeni inşa edilmiş yapılarda, alıcının Türkiye’de ikametinin olmaması ve yabancı para ile ödeme yapması halinde KDV muafiyeti söz konusu olabilir. Aksi halde, 150 m²’ye kadar olan yerler için %8, daha büyük alanlar için %18 KDV geçerlidir.

Gayrimenkul sahibinin düzenli olarak ödediği giderler nelerdir?

Emlak Vergisi

Gayrimenkulün asıl değerinin %1’i tutarında yıllık emlak vergisi ödenir. Büyükşehirlerde bu oran %2 olarak uygulanır.

Çöp Vergisi

Su tüketimi üzerinden hesaplanır (büyükşehirlerde m³ başına 1,50 TL, diğer yerlerde m³ başına 1,10 TL).

Diğer Masraflar

Elektrik, su ve varsa doğalgaz sözleşmeleri için ayrıca ücret ödenir ancak genellikle düşük tutarlardadır.

Gayrimenkul satarken hangi maliyetler ortaya çıkar?

Tapu ve Emlak Komisyonu

Alımda olduğu gibi, alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere satış bedelinin %2’si + %18 KDV öder.

Gelir Vergisi (Değer Artış Kazancı veya Spekülasyon Vergisi)

Eğer gayrimenkul edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa, elde edilen kâr üzerinden %15 ile %40 arasında gelir vergisi ödenir.

KDV İadesi

Gayrimenkul KDV’den muaf olarak satın alındıysa ve üç yıl içinde satılırsa, muaf tutulan KDV tutarı faizleriyle birlikte geri ödenir.

Yaşarken yapılan bağışta (hibe) hangi maliyetler vardır?

Tapu Harcı

Gayrimenkulün vergi değerinin %6,831’i tutarında tapu harcı, bağışlanan kişi tarafından ödenir.

Bağış Vergisi

53.339 TL (2025 itibarıyla) muafiyet tutarını aşan kısım için %10 ile %30 arasında kademeli bir vergi oranı geçerlidir. Ebeveyn, eş veya çocuklara yapılan bağışlarda bu oranlar yarıya iner.

Miras halinde hangi maliyetler ortaya çıkar?

2025 Yılı Vergiden Muaf Tutarlar

  • Eş ve çocuklar için: 2.316.628 TL
  • Çocuğu olmayan eş için: 4.636.103 TL

Miras Vergisi

Bu muafiyet tutarlarının üzerindeki kısım için %1 ile %10 arasında kademeli oranlarda vergi alınır.

Türkiye’de Değer Artış Kazancı Vergisi

Değer artış kazancı (spekülasyon vergisi) ödenebilmesi için tüm aşağıdaki şartların aynı anda sağlanması gerekir:

  • Gayrimenkul, gerçek kişilere ait olmalıdır.
  • Bağış veya miras gibi karşılıksız edinilmiş olmamalıdır.
  • Beş yıl içinde elden çıkarılmalıdır.
  • Satış tutarı ile alış tutarı arasındaki fark, 2023 yılı için 55 bin TL’yi aşmalıdır.

Bu koşullardan biri bile sağlanmıyorsa, değer artış kazancı oluşmaz ve gelir vergisi ödenmez.

Türkiye’de bir gayrimenkul edinmek ve kullanmak, çeşitli maliyetleri ve vergi yükümlülüklerini de beraberinde getirir. Erken dönemde ve titiz bir planlamayla hareket etmek, finansal ve hukuki sorunların önüne geçer.

Gayrimenkul projenizle ilgili ayrıntılı danışmanlık veya destek almak isterseniz, size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

Sorularınız için sayfadaki formu doldurabilir veya bizi arayabilirsiniz.

    477

    Sorularınız İçin Tıklayın