Nein, schriftliche Immobilienkaufverträge sind nach türkischem Recht ungültig. Sie gewähren dem Käufer keinen Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch und sind nicht gerichtlich durchsetzbar.
Gültigkeit der schriftlichen Immobilienkaufverträge in der Türkei
Gültigkeit der schriftlichen Immobilienkaufverträge in der Türkei
Ausländer, die in der Türkei eine Immobilie erwerben möchten, schließen in der Regel zu Beginn einen schriftlichen Vertrag ab. Allerdings ergeben sich in der Praxis aus derartigen schriftlichen Vereinbarungen relevante Probleme.
Probleme bei schriftlichen Immobilienkaufverträgen
Erwähnenswert sind insbesondere folgende Probleme:
- Schriftliche Immobilienkaufverträge sind nach türkischem Recht ungültig. Diese gewähren dem Käufer keinen Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch; sie können nicht Gegenstand einer Klage sein. Die Vertragsstrafen aus derartigen Verträgen sind ungültig.
- Eine Anmerkung derartiger Immobilienkaufverträge im Grundbuch ist ausgeschlossen.
- Nachdem der Verkäufer diesen Kaufvertrag unterschrieben hat, kann der Verkäufer die betreffende Immobilie einer bzw. mehreren Personen verkaufen.
- Zwischen dem Datum des schriftlichen Kaufvertrages und dem Datum der Eigentumsübertragung können der Verkäufer bzw. dessen Gläubiger Belastungen hinsichtlich der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen.
- Auch wenn derartige Streitigkeiten bei der Staatsanwaltschaft zum Gegenstand einer Strafanzeige gemacht werden, werden derartige Verfahren aufgrund des Vorliegens eines „zivilen Rechtsstreits“ eingestellt.
- Unberechtigte Dritte, also andere Personen als der Verkäufer bzw. dessen Vertreter können sich als „Verkäufer“ ausgeben, können mit den potenziellen Käufern unberechtigt schriftliche Verträge abschließen und eine Anzahlung verlangen.
- Sofern es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen handelt, können zur Vertretung dieses Unternehmens nicht berufene Personen als Geschäftsführer einen Immobilienvertrag abschließen.
- Wenn Ausländer Immobilienkaufverträge schriftlich abschließen, ist deren Ungültigkeit nicht immer voraussehbar. Zum Beispiel können Ausländer nicht einfach erkennen, dass in der Türkei ein in Anwesenheit eines Rechtsanwalts unterschriebener Immobilienvertrag ungültig ist. Leider wird dadurch der Eindruck eines gültig abgeschlossenen Vertrages bei Ausländern erweckt und diese daraufhin zu Zahlungen verpflichtet.
Viele nicht zu unterschätzende Ausländer in der Türkei haben im Glauben, dass sie den Besitz einer Immobilie erworben haben, letztendlich ihre Immobilie verloren.
Empfehlungen für den Immobilienkauf in der Türkei
Aus diesen Gründen empfehlen wir Ihnen:
- Kontrollieren Sie den Eigentumsurkunde (Tapu Senedi) der Immobilie, das Sie erwerben möchten: bringen Sie in Erfahrung, wer Eigentümer der Immobilie ist und ob Belastungen vorhanden sind.
- Vermeiden Sie den Abschluss schriftlicher Immobilienkaufverträge.
- Stellen Sie sicher, dass die Anzahlung an den Verkäufer bzw. dessen Vertreter gemacht wurde; notieren Sie die Identitätsnummer (TC Kimlik No) jener Person, an die eine Zahlung erfolgte, und verlangen Sie eine Quittung über die Zahlung.
- Schließen Sie den Kauf direkt beim zuständigen Grundbuchamt ab.
- Leisten Sie einen großen Teil des Kaufpreises nicht im Voraus: der Kaufpreis wird in der Türkei am Tag des Verkaufs geleistet, Sie können die für die Zahlung sicheren Systeme verwenden.
- Bezahlen Sie den Makler nicht vor Abschluss des Kaufs.
Unterstützung durch Juristen
Wenn Sie bei all diesen Formalitäten von Juristen unterstützt werden, wird das Risiko von Fehlern minimiert. Wir empfehlen Ihnen, beim Kauf- bzw. Verkauf von Immobilien in der Türkei mit einem Rechtsanwalt zusammenzuarbeiten.
| Thema | Beschreibung |
|---|---|
| Gültigkeit von Verträgen | Schriftliche Immobilienkaufverträge sind nach türkischem Recht ungültig und bieten keinen Anspruch auf Grundbucheintragung. |
| Risiken bei Mehrfachverkäufen | Verkäufer können die Immobilie trotz unterzeichnetem Kaufvertrag an weitere Personen verkaufen. |
| Grundbuchbelastungen | Zwischen Vertrag und Eigentumsübertragung können der Verkäufer oder seine Gläubiger Belastungen im Grundbuch eintragen. |
| Empfohlene Vorgehensweise | Kauf direkt beim Grundbuchamt abschließen, Anzahlung nur an den Verkäufer oder dessen Vertreter leisten. |
| Rechtliche Unterstützung | Juristische Beratung wird empfohlen, um rechtliche Probleme und finanzielle Verluste zu vermeiden. |
| Maklerzahlung | Zahlung an Makler erst nach dem erfolgreichen Abschluss des Kaufs leisten. |
Häufig gestellte Fragen
Sie benötigen den Eigentumsurkunde (Tapu Senedi), eine Steueridentifikationsnummer (Vergi Kimlik Numarası), einen gültigen Reisepass und gegebenenfalls eine Vollmacht, wenn Sie durch einen Vertreter handeln.
Der Kaufvertrag muss beim zuständigen Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) abgeschlossen werden. Dies ist der einzige rechtlich bindende Weg, um das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen.
Sie sollten vermeiden, einen schriftlichen Vertrag außerhalb des Grundbuchamtes abzuschließen, da dieser rechtlich nicht bindend ist. Prüfen Sie außerdem die Eigentumsverhältnisse und Belastungen der Immobilie.
Ja, es wird dringend empfohlen, einen Anwalt hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle Formalitäten ordnungsgemäß durchgeführt werden und Risiken minimiert werden. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
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25 September 2023
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