Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Folgenden auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.

In der Türkei können ausländische Staatsangehörige unter bestimmten Voraussetzungen eine Immobilie käuflich erwerben. Das Recht von ausländischen Staatsbürgern, in der Türkei auf irgendeine Weise Eigentum zu erwerben, ist in Artikel 35 des türkischen Grundbuchgesetzes geregelt. Deshalb gelten die in dem betreffenden Gesetzesartikel aufgeführten Bedingungen nicht nur für den Kauf, sondern auch für den Erwerb von Eigentum durch Schenkung und Erbschaft. Für ausländische Investoren, die z.B. eine Wohnung aus einem Projekt kaufen wollen oder denen eine Wohnung aus einem Projekt vererbt wurde, ist es von Vorteil, die Einschränkungen in Artikel 35 des türkischen Grundbuchgesetzes zu kennen.

EINSCHRÄNKUNGEN IN ARTIKEL 35 DES TÜRKISCHEN GRUNDBUCHGESETZES

Die im Gesetz geregelten Bedingungen für den Kauf einer Wohnung durch ausländische Staatsbürger in der Türkei können wie folgt aufgelistet werden:

Die erwerbende Person besitzt die Staatsangehörigkeit eines Staates, der von dem Präsidium der Türkei zugelassen ist.
Es dürfen keine Einschränkungen oder Verbote seitens des Präsidiums der Türkei hinsichtlich des Staates, der Person, der geografischen Region, der Dauer, der Anzahl, des Verhältnisses, der Art, der Qualität, der Fläche und der Quantität der zu erwerbenden Immobilien bestehen.
Die zu erwerbenden Immobilien und beschränkten dinglichen Rechte dürfen 10 % der Fläche des zugehörigen Ortes/Bezirks, in dem sich das Privateigentum befindet, bzw. 30 Hektar pro Person in der gesamten Türkei (auch in verschiedenen Städten) nicht überschreiten.
Die Staatsbürger aus angrenzenden Staaten der Türkei dürfen nicht in den – an ihr Heimatland angrenzenden Provinzen – der Türkei Immobilien erwerben (z. B. können Staatsbürger Griechenlands und Bulgariens keine Immobilien in Edirne kaufen).
Die zu erwerbende Immobilie darf nicht in einem militärischen Sperrgebiet oder Sicherheitsbereich liegen.
Ausländische Immobilieninvestoren müssen vor dem Erwerb der Immobilien die Genehmigung der Militärbehörden in der Region einholen.

Es ist besonders wichtig, dass diesen Einschränkungen entsprechend gehandelt wird. Der Immobilienerwerb im Rahmen eines Projekts, das gegen den o.g. Artikel verstößt, wird nicht anerkannt. Aus diesem Grund sollten ausländische Staatsbürger vor dem Kauf einer Wohnung aus einem Projekt in jedem Fall das Grundbuchamt aufsuchen und sich erkundigen, ob Hindernisse für den Erwerb dieser Immobilie bestehen.

WICHTIGE HINWEISE

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die in Artikel 35 des türkischen Grundbuchgesetzes genannten Voraussetzungen für den Erwerb von Immobilien gegeben sind und keinen Einschränkungen unterliegen. Hinzu kommen folgende wichtige Informationen und Hinweise, um den Prozess des Wohnungserwerbs problemlos abzuschließen:

Ausländer benötigen keine Aufenthalts- oder Arbeitserlaubnis, um in der Türkei eine Wohnung zu kaufen.
Darüber hinaus sollte vor dem Abschluss des Kaufvertrages beim zuständigen Grundbuchamt geprüft werden, ob das Grundstück, auf dem sich das Projekt befindet bzw. der zu erwerbende selbständige Teil mit beschränkten dinglichen Rechten eingetragen ist, ob es mit einer Hypothek belastet ist, ob eine Zwangsversteigerung vorliegt oder ob ein anderes Verkaufshindernis besteht.
Die Transaktionen sollten nicht begonnen werden, bevor bei den Handelskammern und den Handelsregisterdirektionen Informationen über die Bauträgerunternehmen eingeholt worden sind. Auch in dieser Hinsicht sollten von den Bauträgerunternehmen Nachweise angefordert werden, aus denen hervorgeht, dass sie seriös und zuverlässig sind. Anschließend sollten diese Nachweise von den zuständigen Behörden bestätigt werden.
Ein ausdrücklicher Hinweis besteht auch darin, die Zuverlässigkeit, Zulassung und Kompetenz von Vermittlerfirmen oder -personen zu prüfen und bestätigen zu lassen, wenn diese in den Prozess involviert sind.
Es sollte geprüft werden, ob die Person, die das Verkaufsversprechen für die Immobilie beim Notar im Namen des Bauträgerunternehmens unterzeichnet und die Immobilie in die Eigentumsurkunde überträgt, befugt ist, das Unternehmen zu vertreten und die Immobilie zu übertragen. Insbesondere sollte darauf geachtet werden, dass in Einzelfällen diese Transaktionen mit einer gefälschten Vollmacht durchgeführt werden.
Der Baustatus der Wohnung, die im Rahmen des Projektes erworben werden soll, muss geprüft werden. Denn leider ist es in der Türkei so, dass Bauträgerunternehmen illegale Etagen bauen, wobei die örtlichen Verwaltungen und Bauaufsichtsbehörden in manchen Fällen ein Auge zudrücken. Wird in einem solchen Fall eine illegale Wohnung gekauft, so kann…
dem Gebäude der Abriss drohen
das Projekt gestoppt werden
die Wohnung abgerissen werden, selbst auch dann, wenn das Projekt abgeschlossen ist
eine Verwaltungsstrafe für die Verursachung von Umweltverschmutzung im Rahmen von Artikel 184 des türkischen Strafgesetzbuches und auch gemäß den Artikeln 32 und 42 des türkischen Gesetzes über die Raumordnung verhängt werden
Bei Streitigkeiten im Rahmen des Wohnungserwerbs muss die Angelegenheit vor die Justiz der zuständigen Region/Stadt gebracht werden, in der sich die Immobilie befindet und eine Klage vor einem türkischen Gericht eingereicht werden. Es ist unmöglich, dass das türkische Außenministerium und seine ausländischen Vertretungen in das Gerichtsverfahren eingreifen.

Aus diesem Grund ist es äußerst wichtig, keine rechtsverbindlichen Verträge zu unterzeichnen und keine Zahlungen zu leisten, ohne die oben genannten Informationen über die zu erwerbende Immobilie bei den Grundbuchämtern einzuholen sowie die notwendigen Bestätigungen der zuständigen Behörden und Institutionen einzuholen.

HINWEISE ZUM UNTERZEICHNUNGSPROZESS

Wichtig ist, dass die Übertragung der zu erwerbenden Wohnung beim Grundbuchamt erfolgen muss. Es ist nicht möglich, dass ausländische Eigentümer ohne Einbindung des Grundbuchamtes (einschließlich des Notars) das Eigentum übernehmen.

Da jedoch die Eigentumsurkunde in der Projektphase noch nicht auf das Bauträgerunternehmen übertragen wurde oder die unabhängigen Teile, die dem Bauträger zufallen und nach der Einrichtung einer Grunddienstbarkeit verkauft werden können, noch nicht festgelegt wurden, können die Bauträger die Eigentumsurkunde nicht übertragen. Der Verkauf von Immobilien ERFOLGT dann durch Unterzeichnung EINES NOTARIELL BEURKUNDETEN VERTRAGES ÜBER DIE VERKAUFSZUSAGE DER IMMOBILIE.
Tatsächlich muss das Bauträgerunternehmen auch die Finanzierung für den Bau sicherstellen, damit die Wohnungen so bald wie möglich verkauft werden können. Aus diesem Grund erfolgt der Verkauf von Wohnungen mit einem notariellen Vertrag über eine Verkaufszusage während der Projektphase, solange eine angemessene rechtliche Unterstützung, Recherche und Bestätigung parallel durchgeführt werden.
In der Praxis zeigt sich, dass Bauträgerunternehmen häufig Immobilien mit gewöhnlichen schriftlichen Dokumenten verkaufen, die in Form von Schablonen erstellt werden, anstatt mit einem notariellen Vertrag über eine Verkaufszusage. Obwohl diese Dokumente gemäß dem türkischen Verbraucherschutzgesetz einen gewissen Schutz zugunsten des Käufers bieten, sieht es niemals die Übertragung der Immobilie vor. Es kommt nämlich des Öfteren vor, dass Bauträgerunternehmen dieselbe Wohnung im Rahmen eines Projektes aus unterschiedlichsten Gründen (z.B. Betrug oder plötzlicher Anstieg der Wohnungspreise und -kosten im Projekt usw.) an mehrere Personen verkaufen. In diesem Fall hat der Investor ein Problem, das sich über Jahre hinzieht und am Ende finanzielle Einbußen mit sich bringt.
Da Immobilien in Staaten wie der Türkei, in denen eine hohe Inflation und hohe Wechselkurse an der Tagesordnung sind bzw. in Staaten mit hoher Einwanderung schnell an Wert gewinnen, können selbst ehrliche Bauträgerunternehmen Immobilien zu einem höheren Preis an Dritte veräußern, in dem sie die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken auf sich nehmen, denen sie ausgesetzt sind (Rückerstattung des erhaltenen Preises, Entschädigung usw.). In solchen Fällen ist der Gerichtsbeschluss nicht mehr wert als ein Stück Papier und die Vollstreckung des Beschlusses ist fast unmöglich, da manche unseriöse Bauträgerunternehmen im Allgemeinen nicht liquide sind und die Gesellschafter nur mit dem eingetragenen Kapital haften. Da die Gesellschafter in der Regel das eingetragene Kapital zum Zeitpunkt der Gründung (oder innerhalb von 24 Monaten) in die Gesellschaft einzahlen, befürchten sie keine Haftungsrisiken.
Außerdem sollten der mit den Grundstückseigentümern geschlossene Bauvertrag und die zugehörigen Anlagen geprüft werden, bevor der (optimalerweise) vom Notar erstellte Vertrag über die Verkaufszusage von Immobilien unterzeichnet wird.
Aus diesem Grund muss die Übertragung beim Grundbuchamt erfolgen. Wenn dies aufgrund einer der oben genannten Situationen nicht möglich ist, muss die Wohnung im Projekt mit einem notariellen Vertrag über eine Verkaufszusage von Immobilien gekauft werden (oder beim Grundbuchamt), und dieser muss in der Eigentumsurkunde vermerkt werden.

ERFORDERLICHE DOKUMENTE FÜR DIE ÜBERTRAGUNG DES EIGENTUMS BEIM GRUNDBUCHAMT

Es ist darauf hinzuweisen, dass die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie nur beim Grundbuchamt erfolgen kann, auch wenn ein Vertrag über eine Verkaufszusage von Immobilien abgeschlossen worden ist. Zu diesem Zweck sollte das Bauträgerunternehmen dazu „gezwungen” werden, die Eigentumsurkunde zu übertragen, sobald die Grunddienstbarkeit für das Wohnungseigentum eingerichtet ist. Um eine Übertragung beim Grundbuchamt vorzunehmen, muss ein Termin auf der Webseite von webtapu unter https://www.tkgm.gov.tr/ vereinbart werden. Folgende Unterlagen müssen zum vereinbarten Termin vorgelegt werden:

Grundbuchauszug
Personalausweis oder Reisepass (der Ausweis muss übersetzt werden)
Vom Bürgermeisteramt ausgestellte Bescheinigung über den Verkehrswert der Immobilie
Police für die obligatorische Erdbebenversicherung
Lichtbild des Verkäufers und des Käufers
Bericht zur Immobilienbewertung
Vollmacht für den Fall, dass eine Transaktion durch einen Bevollmächtigten vorgenommen wird (wenn es sich um eine ausländische Vollmacht handelt, muss sie übersetzt werden)

FAZIT

Die vorab kompetente Rechtsberatung ausländischer Investoren und zukünftiger Wohnungseigentümer vor dem Erwerb einer Wohnung im Rahmen eines Projektes in Türkei ist von immenser Bedeutung. Wird eine der o.g. Voraussetzungen und Hinweise nicht beachtet, kann dies zu einem unwiderruflichen Verlust von Rechten und zu nicht wiedergutzumachenden finanziellen Schäden führen. Um keine negativen Folgen zu riskieren, ist es sinnvoll, sich von Anfang bis Ende von einem Rechtsbeistand Unterstützung einzuholen.