Wir haben in unserem Artikel versucht, das Immobilienrecht in der Türkei und insbesondere praktische Aspekte des Immobilienkaufs und -verkaufs sowie wichtige Punkte für Ausländer kurz zu erläutern. Natürlich ist es nicht immer möglich, in einem Artikel das gesamte Thema abzudecken. Wenn Sie jedoch etwas nicht verstehen oder eine Frage haben, können Sie uns das Formular auf unserer Seite ausfüllen und uns kontaktieren. Wir hoffen, dass unser Artikel für Sie nützlich ist.

Immobilienkauf und Immobilienverkauf

In der Türkei findet der endgültige Immobilienkauf beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlügü) statt. Käufer und Verkäufer stellen zusammen oder durch ihren Bevollmächtigten den gewünschten Antrag nebst den notwendigen Unterlagen am zuständigen Grundbuchamt.

Die Parteien können nur einen Vorkaufsvertrag vor einem türkischen Notar abschließen. Das Risiko ist, dass der Verkäufer trotz dieses notariellen Vertrages nicht daran gehindert werden kann, dieselbe Immobilie an einen Dritten zu veräußern, es sei denn der Vorkaufsvertrag wurde im Grundbuch vermerkt. Dann hat der Käufer die Möglichkeit vom Dritten die Übertragung der Immobilie in Anspruch zu nehmen. Dieser Vermerk hat eine Gültigkeitsdauer von fünf Jahren.

Maklerverträge oder schriftliche Immobilienkaufverträge sind im Allgemeinen für Grundstückskauf nicht gültig.

D.h. Nach der Zahlung des Kaufpreises kann der Käufer für die Eintragung seiner Rechte am Grundbuch nicht verklagen, wenn der Verkäufer nicht bereit ist, die Eintragung fortzuführen.

Der Vertrag kann aber für Nebensachen geprüft werden.

Grundbuchprüfung hinsichtlich Belastungen, Beschränkungen und bestehende Vermerke (Verkaufsverbot seitens Ausländer etc)

Was sind die erforderlichen Dokumente für den Kauf oder Verkauf von Immobilien für die Grundbuchanmeldung?“

• Ausweis oder Pass (mit notarieller und beglaubigter Übersetzung) der Parteien oder ihren
• Bevollmächtigten – Für Ausländer muss noch die Steuernummer vorgelegt werden
• Erdbebenversicherung
• Grundbuchinfoblatt für ausländische Käufer und/oder Verkäufer
• Begleitung eines Dolmetschers für die türkische Sprache
• Grundbuchauszug oder die Angaben zur Immobilie
• Zertifizierte Wertermittlungsbericht für ausländische Käufer und/oder Verkäufer
• Der amtliche Wertermittlungsbericht von der Stadtverwaltung

Die obligatorische Wertermittlung seitens der Ausländer
Die obligatorische Wertermittlung seitens der Ausländer ab dem 04.03.2019

Nach der Grundbuchverordnung 2019/1 müssen ausländische Käufer und Verkäufer die Immobilie durch eine akkreditierte Wertermittlungsfirma (Diese Firmen sind offiziell bekannt unter der Webseite: www.bddk.org.tr) bewerten lassen. Diese Wertermittlung wird dann nebst nötigen Unterlagen dem Grundbuchamt vorgelegt. Diese hat eine Gültigkeitsdauer von drei Monaten.

Wie sollte der Immobilienpreis beim Immobilienkauf bezahlt werden?

Kaufpreiszahlung in der Türkei

Bei einem Immobilienkauf oder Immobilienverkauf in der Türkei zahlt man den Kaufpreis meistens bar am Grundbuchamt, kurz vor der Unterzeichnung des beurkundeten Kaufvertrages und meistens am Grundbuchamt. Der Käufer hat auch die Möglichkeit, den Kaufpreis durch einen blockierten Scheck zu zahlen. Nach der Abwicklung am Grundbuchamt kann der Verkäufer den Kaufpreis abheben. Hierzu sollte der Verkäufer den Scheck vorher überprüfen lassen.

Zur Kaufpreiszahlung gibt es ein neues System in der Türkei: Grundbuchtauschsystem (Siehe: www.taputakas.com.tr). Das System ist sehr ähnlich mit dem Immobilienkauf in Deutschland über den Notar. Die Parteien melden sich bei einer bestimmten öffentlichen Bank an, sogenannte „Takasbank“ und geben alle nötigen Informationen zum Zahlungsverkehr in das System ein.

Dieses System schützt die Parteien des Kaufvertrages vor Fälschungen und Gelddiebstahl. Die Parteien können sich erkundigen, ob der Kaufpreis an die Takasbank gesendet und auf einem Sonderkonto gesperrt wurde. Sieht der Verkäufer dass das Geld gesperrt ist, kann die Urkunde am Grundbuchamt sicher unterschreiben werden. Denn der Kaufpreis wird nach der Unterzeichnung automatisch an das Konto des Verkäufers überwiesen. Auf diese Weise entfällt das Vertrauensproblem gegenüber dem Käufer. Die Parteien bekommen eine Kurznachricht (SMS) über die jeweiligen Schritte der Prozedere beim Grundbuchamt.

Die Nutzung dieses Systems hat einen geringen Kostenaufwand iHv 70,-TL (für das Jahr 2023). Auch wenn die Abwicklung durch die Parteien abgebrochen wird, werden diese Kosten fällig. Der restliche Betrag wird dann auf das Konto des Käufers zurückerstattet.

Eigentumsübertragung in der Türkei

Nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages am Grundbuchamt wird das Eigentum an die Käufer übertragen. Die Parteien akzeptieren gegenseitig bei der Vertragsunterzeichnung am Grundbuchamt in der Türkei, dass der Käufer den gesamten Kaufpreis bezahlt und der Verkäufer den gesamten Kaufpreis erhalten hat.

Innerhalb von drei Monaten nach Erwerb einer Immobilie muss der Käufer sich als Neueigentümer bei der zuständigen Gemeinde wegen der Zahlung der Grundsteuer anmelden.

Eigentumsübertragung in der Türkei
So sieht ein türkischer Grundbuchauszug in der Türkei aus. Stand: 2023

Was sind die Kaufnebenkosten und Maklergebühren in der Türkei?

Die Grunderwerbsteuer beträgt iHv 4% des angegebenen Kaufpreises. Der Käufer und der Verkäufer zahlen diese Gebühr zu gleichen Teilen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Dazu kommen pauschale Verwaltungsgebühren von ca. 100 – 150 Euro.

Die Maklergebühren betragen insgesamt 4% und Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten zur Hälfte, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Die Erdbebenversicherungskosten sind abhängig von den wesentlichen Eigenschaften der Immobilie wie Baujahr, Größe, Höhe uä.

Grundstücke mit Baugenehmigungen

Ausländer können unter Einhaltung der gesetzlichen Beschränkungen und der unten ausgeführten Prozedur baugenehmigten Grundstücke beim Grundbuchamt erwerben. Allerdings ist es erforderlich, dass Ausländer für das baugenehmigte Grundstück ein Projekt entwickeln. Beim Erwerb eines Grundstückes findet sich in der Anmerkungsabteilung des Grundbuchs folgende Anmerkung „die Verwirklichung des Projekts bedarf für die Genehmigung der Vorlage beim zuständigen Ministerium binnen zwei Jahren.“ Nachdem das Grundstück vom Grundbuchamt gekauft wurde, müssen Ausländer für die Verwirklichung eines Projekts am erworbenen Grundstück dieses Projekt dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung binnen einer Frist von zwei Jahren vorlegen.

Angabe des Projekts: das Projekt wird unter Angabe von Beginn- und Enddatum dem Ministerium zur Genehmigung vorgelegt. Das Schreiben, aus dem hervorgeht, dass das Projekt genehmigt wurde, wird vom Ministerium unter Angabe von Beginn- und Enddatum dem Grundbuchamt gesendet. Das Projekt wird innerhalb der angedeuteten Frist verwirklicht und schließlich dem Ministerium mitgeteilt.

Landwirtschaftliche Grundstücke

Bei Einleitung des Grundbuchsverfahrens für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes verlangt das Grundbuchamt vom ausländischen Käufer eine Verpflichtungserklärung in Bezug auf den Zweck des Kaufes, um diese Erklärung dem Ministerium für Ernährung und Landwirtschaft weiterzuleiten.

Die beim Grundbuchamt eingereichte Verpflichtungserklärung und Angaben zum Grundstück werden vom Grundbuchamt dem Ministerium für Ernährung und Landwirtschaft gesendet. Sofern das Ministerium seine Zustimmung erteilt, kann das Grundstück an Ausländer verkauft werden. Während der Abwicklung des Verkaufs wird in der Anmerkungsabteilung des Grundbuchs folgende Anmerkung eingetragen: „die Verwirklichung des Projekts bedarf für die Genehmigung der Vorlage beim Ministerium für Ernährung und Landwirtschaft binnen zwei Jahren.“

Angabe des Projekts: das Projekt wird unter Angabe zur Nutzung des landwirtschaftlichen Grundstücks der Behörde für Ernährung und Landwirtschaft für eine Genehmigung vorgelegt. Sofern dieses Projekt als angemessen erachtet wird, wird es durch die Provinzbehörde genehmigt. Wenn bei Prüfung des Projekts dessen Beginn- und Enddatum nicht genehmigt werden, können diese erneut von der Provinzbehörde festgelegt werden. Der Käufer muss dies einhalten. Bei Fehlen von Unterlagen wird dem Käufer eine Frist von 30 Tagen zur Verbesserung eingeräumt. Nachdem das Projekt beim Grundbuchamt angemeldet wird, ist eine Prüfung des Projekts durch die Provinzbehörde vor Ort möglich. Wenn Abweichungen vom Projekt vorliegen, wird nach Mahnung des Grundeigentümers diesem eine Frist von 30 Tagen zur Beseitigung der Mängel eingeräumt.

Vermietung und Verwaltung der Immobilien in der Türkei

Ausländer können Ihre Immobilien in der Türkei unbeschränkt und wie gewünscht vermieten. Wird die Immobilie als Gewerbe vermietet, sind der Ausländer und auch die türkischen Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland einkommenssteuerfrei. Wird die Immobilie als Wohnung oder Haus vermietet, haben der Ausländer und auch die türkischen Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland eine Steuerbefreiung bis zum 7.000,-TL und für den Rest zwischen 15 bis 40 % Einkommenssteuer bezahlen und selbstverständlich muss eine Einkommenssteuererklärung abgeben werden.

Die wesentliche Phase beginnt erst nach dem Kauf einer Immobilie in der Türkei:

Die Abwicklung aller weiteren behördlichen Anmeldungen wie bei der Gemeinde, den Strom, das Wasser usw.
Verwaltung der Immobilie bei Abwesenheit (Vertretung bei Eigentümerversammlungen, Wartungsservice, Hausverwaltung usw.)
Umbaumaßnahmen, Reparaturen

Immobilienrecherche in der Türkei

Ihr Schuldner, Ihr Erblasser oder Ihr Ehegatte kann in der Türkei Immobilien haben, über die Sie möglicherweise keine Informationen haben.

Die Immobilien eines türkischen Staatsangehörigen (oder „Mavi Kart“ -also die sogenannte blau Karte- Inhaber, ehemalige Türkische Staatsbürger) können durch einen Anwalt mit der Identitätsnummer landesweit nachgeprüft werden. Wissen Sie die Identitätsnummer der Person nicht, dann wäre die Prüfung unter den vollständigen Namen und dem Vatersname der Person auch möglich.

In diesem Rahmen können wir auch die „passiven“ Immobilien feststellen, die schon veräußert wurden. Diese würde Ihnen dann die Einreichung der Grundbuchanfechtungs- oder Entschädigungsklagen ermöglichen.
Anspruch auf die Aufenthaltsgenehmigung nach dem Immobilienkauf in der Türkei

Immobilienbesitzer haben ein Recht auf die Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei. Der Antrag kann entweder im türkischen Konsulat oder bei der Ausländerbehörde in der Türkei innerhalb der geltenden Visafrist gestellt werden.

„Wir hoffen, dass Sie unsere Artikel hilfreich finden. Am Ende jedes Artikels finden Sie ein Formular, in dem Sie Ihre Fragen oder Bedenken eintragen können. Wenn Ihre Anfrage einfach zu beantworten ist, freuen wir uns, Ihnen kostenlos zu antworten. Sollten Sie spezielle Unterstützung benötigen, können wir eine bezahlte Beratungssitzung anbieten oder Ihnen ein Angebot für unsere Dienstleistungen senden. Bitte zögern Sie nicht, dieses Formular auszufüllen. Es ist absolut unverbindlich und ermöglicht es uns, Ihnen effektiv zu helfen. Wir behandeln Ihre Informationen vertraulich und nutzen sie ausschließlich, um auf Ihre Anfrage zu antworten. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“