Ein Immobilienkauf in der Türkei ist ein lukratives Unterfangen, wenn die rechtlichen Hausaufgaben im Rahmen des Immobilienrechts in der Türkei sorgfältig gemacht werden. Mit der richtigen anwaltlichen Unterstützung an Ihrer Seite minimieren Sie Risiken und sichern Ihr Investment langfristig ab.
Immobilienkauf in der Türkei: Ein umfassender Leitfaden für 2026
Der Erwerb von Immobilien in der Türkei stellt für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum eine attraktive Gelegenheit dar, sei es als Ferienwohnung, zur Altersvorsorge oder als strategisches Investment. Doch der grenzüberschreitende Immobilienkauf ist mit spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen und bürokratischen Hürden verbunden.
Als Anwaltskanzlei Koca & Ersöz begleiten wir Mandanten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz (“DACH-Region”) bei ihren Immobilienprojekten in der Türkei. Dieser Leitfaden bietet Ihnen einen tiefen Einblick in die rechtlichen Prozesse, die notwendige Due Diligence und die Besonderheiten des türkischen Grundbuchwesens.
1. Rechtliche Grundlagen für ausländische Käufer
In der Türkei ist der Immobilienerwerb durch Ausländer im Grundbuchgesetz (Tapu Kanunu) geregelt. Staatsbürger der DACH-Region können unter Einhaltung bestimmter Bedingungen problemlos Eigentum an Immobilien und begrenzten dinglichen Rechten erwerben.
Wichtige Einschränkungen
Obwohl der Markt weitgehend offen ist, gibt es gesetzliche Grenzen:
- Flächenbegrenzung: Ein ausländischer Investor darf landesweit insgesamt maximal 30 Hektar Land erwerben.
- Regionale Beschränkungen: In Gebieten, die als militärische Sicherheitszonen oder strategische Zonen deklariert sind, ist der Kauf für Ausländer untersagt.
- Bebauungsfrist: Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks muss innerhalb von zwei Jahren ein Bauprojekt bei den Behörden eingereicht werden.
2. Der Prozess des Immobilienkaufs: Schritt für Schritt
Anders als in Deutschland, wo der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet wird, findet die eigentliche Eigentumsübertragung in der Türkei ausschließlich beim Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) statt.
Schritt 1: Rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Bevor Zahlungen geleistet werden, führen unsere spezialisierten Anwälte eine umfassende Prüfung durch:
- Eigentumsverhältnisse: Besteht ein sauberes Grundbuchblatt?
- Belastungen: Sind Hypotheken, Pfändungen oder Vorkaufsrechte eingetragen?
- Baurechtlicher Status: Liegt eine Wohngenhmigung (Iskan) vor? Entspricht das Gebäude den genehmigten Bauplänen?
Schritt 2: Wertermittlungsgutachten (Değerleme Raporu)
Seit 2019 ist für jeden Immobilienkauf durch Ausländer ein offizielles Wertermittlungsgutachten gesetzlich vorgeschrieben. Dieses Gutachten dient dazu, den tatsächlichen Marktwert festzustellen und Steuerhinterziehung vorzubeugen.
Schritt 3: Beantragung der Steueridentitätsnummer
Für alle Finanztransaktionen und die Grundbucheintragung benötigt der Käufer eine türkische Steuernummer, die unkompliziert beim Finanzamt beantragt werden kann.
Schritt 4: Die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt
Beide Parteien (oder deren Bevollmächtigte) treffen sich beim zuständigen Grundbuchamt. Erst mit der Unterschrift im offiziellen Register und der Aushändigung der Eigentumsurkunde (Tapu) geht das Eigentum rechtlich auf den Käufer über.
3. Kosten und Gebühren beim Immobilienkauf
Ein seriöser Finanzplan ist für Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz essenziell. Die Nebenkosten belaufen sich in der Regel auf:
- Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı): Aktuell 4 % des beim Grundbuchamt erklärten Wertes (üblicherweise teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten mit jeweils 2 %).
- Gutachterkosten: Gebühren für das obligatorische Wertermittlungsgutachten.
- Grundbuchgebühr (Döner Sermaye): Eine geringe Verwaltungsgebühr des Grundbuchamtes.
- Vereidigte Dolmetscher: Wenn der Käufer kein Türkisch spricht, ist die Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers bei der Grundbuchtransaktion gesetzlich vorgeschrieben.
- Anwaltshonorar: Die Kosten für die rechtliche Begleitung und Absicherung des gesamten Prozesses.
4. Vollmachten: Sicherer Kauf ohne physische Präsenz
Viele Mandanten aus der DACH-Region können für die Dauer des gesamten Prozesses nicht persönlich vor Ort sein.
- Notarielle Vollmacht: Es ist möglich, eine Vollmacht bei einem türkischen Konsulat (z.B. in Berlin, Wien oder Zürich) oder bei einem lokalen Notar mit anschließender Apostille zu erteilen.
- Haftungsschutz: Wir empfehlen dringend, Vollmachten nur an qualifizierte Rechtsanwälte zu vergeben, um Missbrauch zu vermeiden. Unsere Kanzlei übernimmt die Abwicklung treuhänderisch und schützt Ihre Interessen vor Ort.
5. Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestment
Für viele Investoren ist das Programm „Turkish Citizenship by Investment“ von großem Interesse.
- Mindestinvestment: Aktuell müssen Immobilien im Wert von mindestens 400.000 USD erworben werden.
- Haltedauer: Die Immobilie darf für einen Zeitraum von drei Jahren nicht wieder verkauft werden.
- Vorteile: Neben der Staatsbürgerschaft für den Investor, dessen Ehepartner und Kinder unter 18 Jahren, bietet das Programm einen dauerhaften Aufenthaltstitel und Zugang zum türkischen Markt.
Warum eine anwaltliche Begleitung?
Das türkische Immobilienrecht ist komplex und weicht in wesentlichen Punkten vom deutschen, österreichischen oder schweizerischen Recht ab. Mündliche Zusagen oder einfache Kaufverträge ohne Grundbucheintrag bieten keinerlei Rechtssicherheit.
Unsere Dienstleistungen für Sie:
- Erstellung und Prüfung von Kaufvorverträgen.
- Durchführung der kompletten Due Diligence zur Vermeidung von Betrugsrisiken.
- Treuhänderische Abwicklung der Zahlungsströme.
- Beratung zu steuerlichen Aspekten und Doppelbesteuerungsabkommen.
- Unterstützung bei der Erlangung von Aufenthaltstiteln oder der Staatsbürgerschaft.
Fazit
Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen beide Rechtssysteme.
Sie können unverbindlich das Formular auf unserer Website ausfüllen, um uns Ihre Anfragen mitzuteilen, oder uns anrufen.
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